（一）文件审查。
文审检查质量管理体系文件与ISO9001标准的符合性和充分性，应注意审查删减的合理性，如7．3，假
设某高级公寓一位业主要求物业管理公司的管家为其策划一次活动，那么恐怕菜单的设计以及整个活动
过程的设计都不能删减；另外，文审应考虑受审核方的规模、是否有多现场、现场规模及复杂程度、以
及外包过程的识别和控制，如：绿化外包、停车场外包等。
（二）现场审核。
首先，编制审核计划应体现过程方法，ISO9001：2015强调系统地识别和管理组织所应用的过程，包括
产品实现过程和其支持过程（即管理过程），特别强调这些过程之间的相互作用，因此，审核计划可按
部门来编写，但应注明相应的活动或过程，应注意把专业小类审核员安排在产品实现过程和产品或过程
的测量过程的审核上，以确保审核有效进行。
其次，现场审核时，应按“目标——策划——实现——测量和监控——改进”的过程方法进行，并记录
检查单。另外，特别要注意过程间相互作用的接口以及职能部门的接口。
例如，审核保洁绿化部的保洁服务。其质量目标比如说是道路、楼梯等公共场所的日清扫率100％，保
持干净率80％ （干净时间／24小时），那么，该部是如何策划的，有没有形成三级文件，如何按文件
实现的，如何自行测量的，测量的结果是多少，又是怎样改进的？这些内容都应该在检查单上有所体现
。另外，该部策划的结果可能包括在人员、设备等资源方面的要求，这些又如何与采购部的采购过程、
人力资源部的招聘、培训等过程接口？内部沟通情况怎样？还有，除该部自行测量外，是否还有质管部
抽检？等等，这些问题在审核时也应考虑到。
该部的绿化管理以及其他部门的相应过程也可按此思路进行审核。
第三，保安服务和消防管理既是关键过程又是特殊过程，一般的物业管理公司都由一个部门来管，并且
就叫保安部，保安人员兼负责消防。
审核该部的保安服务时，一要查保安交接班记录，门卫、巡视都得有人签字，保证24小时有人值守；二
要查现场保安值勤情况；三要查现场安全标志；四要查紧急情况预警及处理措施。另外，保安人员应是
经过保安公司专门培训且考核合格的。
至于消防管理，保安人员应定期进行消防训练，现场审核时，一方面可以查培训记录，另一方面还要询
问在场的保安人员是否熟悉消防设施设备的位置及使用方法等；另外，要对照消防平面图现场查看消防
设施设备，标志是否明显，是否完好可用，对照紧急疏散示意图现场查看紧急疏散通道是否畅通，照明
设施是否有效，引路标志是否完好，当然还要查一下定期巡视、检修记录。
当该物业有停车场且停车场也归保安部管理时，如收费，则应派有专人看管。现场审核时，应注意收费
是否符合规定，停车环境是否安全等。
第四，审核工程部的维修服务过程时，首先应看质量目标，比如：投诉处理率100％，受理报修后，15
分钟之内赶到现场，一次修好率99．5％，住（用）户满意率99％等，其次查一查住户报修记录、维修
服务回访记录，审核员也可以且有必要亲自走访业主和住户。
另外，工程部一般还负责共用设施设备的管理和维修，同样，首先问一问这方面的质量目标，如：公共
设施设备完好率；其次，要查看设施设备运行记录，年度养护维修计划及维修记录，并且要现场查看设
施设备是否正常运行。其中，尤其要注意电梯系统，应查看（l）电梯准用证、年检合格证；（2）维修
保养合同；（3）每日巡视记录；（4）运行环境的保养记录；（5）现场电梯运行通风、照明、安全设
施设备齐全并完好有效，轿厢、井道清洁，电梯按规定的时间运行。
第五，如属二次供水，现场审核时一定要索要（1）二次供水卫生许可证；（2）操作人员健康合格证；
（3）水质化验单，并注意水箱周围环境清洁卫生，无二次污染的隐患。
最后，应审核特种作业人员持证上岗情况。如：电梯工的电梯维修上岗证，电工的电工进网作业许可证
和特种作业操作许可证，消防中控人员的消防中控室操作管理人员培训考试合格证，直燃机设备人员的
安全技术培训合格证，锅炉工的司炉工上岗证等。
随着社会的前进和物业管理这行业的发展，很多高科技得到应用，比如：小区网络、通讯系统，小
区设备自控系统，小区智能三表抄表系统，车辆管理及收费系统，给排水控制系统，门警系统，电视监
控及周边红外监控系统，物业管理发展得越来越智能化，这就要求审核员不断学习新知识，不断接受新
鲜事物，才能对物业管理公司质量管理体系运行的有效性做一次客观公正的审核和评价
